Crise immobilière en Thaïlande :

Les étrangers face à une nouvelle vague d’opportunités

Une crise profonde, des prix en chute libre

En 2025, la Thaïlande traverse une crise immobilière d’une ampleur inédite depuis la crise financière asiatique ou la période post-covid. Le secteur du logement, fortement affecté par la chute de la demande intérieure, enregistre une baisse spectaculaire des ventes et des prix.

Le nombre de transferts immobiliers a chuté d’environ 32% au premier trimestre 2025 par rapport à la même période de l’année précédente, marquant un effondrement soudain du volume des ventes, notamment dans les grandes villes et zones touristiques comme Bangkok, Phuket et Pattaya. Les préventes de nouveaux projets immobiliers ont aussi reculé de plus de 30%, atteignant le plus bas niveau connu depuis la crise financière mondiale de 2009.

Cette baisse des transactions s’accompagne d’une pression forte à la baisse sur les prix, en particulier pour les appartements en copropriété, qui représentent la majorité des achats effectués par des étrangers. Les biens haut de gamme comme les villas de luxe ou les résidences avec vue mer subissent également des baisses importantes, avec des rabais pouvant atteindre 10 à 30% sur les valeurs affichées. Cette situation concerne aussi les hôtels-boutiques ou mini-resorts qui peinent à trouver preneurs.

Pour faire face à la demande atone, les promoteurs multiplient les promotions inédites : remises en cash, mobilier offert, frais de notaire pris en charge, facilités de paiement, ou encore prêts à taux préférentiels. Certains développeurs haut de gamme offrent des avantages complémentaires comme l’accès à des clubs privés ou des services de gestion locative gratuite pour les investisseurs étrangers.

Ce phénomène rappelle fortement la période post-covid où de nombreux hôtels, guesthouses et resorts familiaux à Phuket ou Koh Samui ont été vendus à prix cassés. À l’époque, des investisseurs étrangers ou expatriés ont pu acquérir des établissements à des prix très attractifs. La crise actuelle multiplie ce type d’opportunités, mais à une échelle plus large, avec des biens immobiliers classiques eux aussi largement impactés.

Ainsi, en 2025, la Thaïlande connaît une crise immobilière sans précédent depuis plus de 20 ans, visible par une chute massive des transactions, une baisse notable des prix et une multiplication d’avantages pour les acheteurs étrangers disposant de liquidités. Cette situation offre donc des opportunités exceptionnelles pour les investisseurs avertis.

Pourquoi cette chute?

La chute du marché immobilier en Thaïlande en 2025 s’explique par une combinaison de plusieurs facteurs majeurs :

1. Affaiblissement de la demande intérieure

• La consommation des ménages thaïlandais est en baisse à cause d’une croissance économique ralentie et de l’inflation persistante.

• Beaucoup de Thaïlandais reportent ou annulent leurs projets d’achat immobilier, préférant conserver leur épargne ou attendre des jours meilleurs.

2. Difficultés d’accès au crédit

• Les banques thaïlandaises resserrent leurs critères pour octroyer des prêts immobiliers, rendant plus difficile l’acquisition de logements pour une grande partie de la population.

• La hausse du coût de la vie, couplée à une faiblesse des revenus pour certains groupes, limite la capacité des ménages à s’endetter.

3. Surabondance de l’offre

• Ces dernières années, de nombreux projets immobiliers ont été lancés, aboutissant à une offre excédentaire, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.

• La multiplication d’appartements invendus et de nouveaux lots jetés sur le marché augmente la pression sur les prix et facilite les rabais.

4. Impact du contexte international

• L’instabilité économique mondiale, la volatilité financière et la concurrence d’autres destinations asiatiques découragent certains investisseurs étrangers.

• Le secteur touristique, qui dope traditionnellement la demande pour les appartements et les villas, connaît des périodes de creux ou une reprise lente, ce qui pèse sur les investissements.

5. Changement des attentes et du pouvoir d’achat

• Après la pandémie, le pouvoir d’achat de nombreux ménages n’a pas retrouvé son niveau antérieur, et le profil des acheteurs potentiels a changé (plus sélectif, à la recherche de bonnes affaires).

• Les investisseurs attendent souvent les prix les plus bas ou l’apparition de réformes avantageuses avant de se lancer.

6. Pression sur les promoteurs

• Les promoteurs sont obligés de baisser drastiquement leurs prix et d’offrir des avantages exceptionnels pour vendre, ce qui accentue le phénomène de chute généralisée.

En résumé

La chute du marché immobilier en Thaïlande est le résultat d’un enchaînement entre baisse de la demande, difficultés de financement, surplus d’offre et contexte international défavorable. Ce cocktail force les prix à la baisse et pousse les acteurs du secteur à multiplier les offres alléchantes pour relancer l’activité.

Parallèle avec l’après-covid : hôtels, resorts… à prix sacrifiés

Hôtels et resorts à prix sacrifiés après le Covid

• Succès difficile pour les établissements familiaux et petits hôtels

  
  Beaucoup d’hôtels familiaux, de guesthouses et de petits resorts situés dans des zones touristiques comme Phuket, Koh Samui ou Pattaya ont été durement touchés par la chute du tourisme international lors des confinements successifs.
  Cette situation a conduit certains propriétaires à mettre en vente rapidement ou à céder leurs biens pour éviter la faillite, souvent à des prix très en-dessous de leur valeur réelle. Ces biens sont ainsi devenus accessibles à des prix très avantageux.

• Rachat par investisseurs étrangers et groupes privés

  
  Ces actifs touristiques ont été rachetés à prix décotés par de nouveaux groupes d’investisseurs étrangers, des expatriés ou des particuliers fortunés, qui ont vu dans cette crise une opportunité d’acquérir des biens stratégiques en pleine propriété ou via des baux longue durée.
  Certains ont ensuite rénové ou repositionné ces établissements pour profiter de la reprise touristique.

Peut-on arriver au même point?

Oui, il est tout à fait possible que la crise immobilière de 2025 en Thaïlande aboutisse à une situation similaire à celle de l’après-covid dans le secteur touristique et résidentiel.

Pourquoi un scénario identique peut se produire :

• Chute prolongée de la demande : Comme après le covid, une demande intérieure faible et un ralentissement du tourisme international font que de nombreux biens restent invendus, forçant les propriétaires à accepter des prix bien inférieurs à la valeur initiale.

• Pression sur les liquidités des acteurs locaux : Les propriétaires et promoteurs qui doivent faire face à des remboursements bancaires ou à des dépenses d’entretien conséquentes sont parfois contraints de vendre rapidement, souvent à perte, pour éviter de s’enfoncer dans les difficultés financières.

• Multiplication des offres rabattues et incitations : En période de crise, les ventes en dessous du prix du marché, les remises massives, les packages attractifs et les financements innovants deviennent la norme, rendant le secteur particulièrement avantageux pour les acheteurs disposant de liquidités ou capables d’investir rapidement.

• Arrivée massive d’investisseurs étrangers : Comme durant la reprise post-pandémie, les étrangers à la recherche de placements rentables, de locations saisonnières ou de biens touristiques en direct, profiteront de ce marché baissier pour acheter hôtels, resorts, appartements de standing ou villas de luxe à prix décoté, parfois en vue de revendre avec profit lors d’une reprise future.

Potentiel résultat :

Si la crise se prolonge, il est très probable que l’on voie se multiplier :

• Des ventes d’hôtels, de resorts ou de guesthouses bien en-dessous de leur valeur réelle.

• Des appartements et villas qui bénéficient de rabais importants.

• Des investisseurs étrangers ou expatriés acquérant des biens stratégiques à des conditions très avantageuses.

Ce scénario est d’autant plus probable que la Thaïlande, pour relancer son économie et attirer des capitaux, multiplie les incitations et facilite les achats pour les étrangers tout en rendant la fiscalité plus attractive.

En résumé : oui, la situation actuelle peut déboucher sur une vague d’opportunités aussi spectaculaires qu’après le covid, voire plus, surtout pour les acheteurs internationaux qui sauront agir vite et avec prudence.

Baisse des prix et abondance du choix

La baisse de la demande intérieure ainsi que le ralentissement du tourisme ont provoqué une offre excédentaire sur le marché immobilier, en particulier à Phuket, Pattaya et Bangkok :

• Les prix des appartements et villas ont chuté, parfois de 20 à 30%.

• Les promoteurs, pour attirer les acheteurs étrangers, proposent des réductions immédiates, du mobilier offert, des frais de notaire réduits ou pris en charge, mais aussi des plans de paiement étalés ou des prêts à taux préférentiels.

• L’abondance de biens invendus permet aux étrangers de choisir parmi une large gamme d’appartements, souvent situés dans des complexes haut de gamme ou avec vue sur mer.

A qui s'adresser :

1. Agences immobilières spécialisées internationales

• Cherchez des agences reconnues, ayant pignon sur rue et une expérience avec la clientèle étrangère à Bangkok, Phuket, Pattaya, Chiang Mai, etc.

• Exemples de groupes internationaux actifs : CBRE Thailand, Knight Frank Thailand, Century 21 Thailand, Remax.

2. Cabinets juridiques locaux spécialisés

• Faites appel à des cabinets d’avocats spécialisés en droit immobilier thaïlandais et transaction pour expatriés.

• Tapez "law firm real estate Thailand", "avocat immobilier Thaïlande" pour trouver des cabinets comme Belaws, Silk Legal, Juslaws.

3. Chambres de commerce et réseaux expatriés

• Rapprochez-vous de la Chambre de commerce française (FTCC), britannique (BCCT) ou allemande en Thaïlande pour obtenir des listes de professionnels recommandés.

• Consultez les forums comme Expat.com Thaïlande, FrenchVisa.fr, ou les groupes Facebook d’expatriés francophones pour échanger des recommandations.

Conseils avant de choisir :

• Privilégiez les spécialistes qui parlent votre langue ou l’anglais.

• Vérifiez leur existence légale (immatriculation, site officiel).

• Rencontrez-les physiquement avant tout engagement financier.

• Demandez à voir leurs licences professionnelles et références clients.

Attention : Ne passez jamais par des intermédiaires informels ou des promoteurs inconnus. Pour chaque achat, exigez toujours l’accompagnement d’un avocat local lors de la vérification des titres et du contrat de vente.

Si vous souhaitez des recommandations ou listes précises d’agences immobilières ou de cabinets juridiques à contacter, tapez “agence immobilier expatrié Thaïlande” ou “real estate lawyer Thailand” dans un moteur de recherche ou contactez la Chambre de commerce française en Thaïlande.

Restrictions légales à connaître

Bien que la crise rende le marché favorable aux étrangers, il faut respecter certaines limites imposées par la législation thaïlandaise :

• Un étranger peut acheter en pleine propriété un appartement ("condominium"), mais seulement dans la limite de 49% du nombre total de lots du bâtiment. Le reste doit appartenir à des citoyens thaïlandais.

• Il est interdit aux étrangers de posséder directement des terrains ou des maisons individuelles. Les alternatives :

  • Bail longue durée ("leasehold") : location jusqu’à 30 ans, renouvelable.

  • Achat via une société thaïlandaise : procédure complexe, risquée et réglementée (la société doit être détenue majoritairement par des Thaïlandais).

• Avant d’acheter, il est indispensable de vérifier l’exactitude des titres de propriété, le respect du quota étranger sur les immeubles, et la transparence des frais liés à la transaction.

Vigilance : attention aux arnaques

En période de crise, le marché attire des intermédiaires peu sérieux et des promoteurs en difficulté :

• Méfiez-vous des offres trop alléchantes et des fausses promesses de rendement : certains projets sont inachevés ou abandonnés.

• Risques courants : frais cachés, titres de propriété litigieux, non-respect du quota étranger, commissions abusives.

• Conseils pratiques : toujours s’entourer d’un professionnel reconnu, demander l’analyse juridique des documents, choisir des promoteurs réputés et exiger la transparence totale sur les frais et taxes.

Réformes et incitations : ouverture croissante

1. Assouplissement des règles sur la propriété étrangère

• Le gouvernement étudie l’augmentation du quota de propriété étrangère dans les immeubles d’appartements (condominiums). Actuellement limité à 49% des lots d’un bâtiment, ce quota pourrait être relevé (par exemple à 60% ou plus), rendant l’achat d’un appartement plus accessible et simple pour les étrangers.

• Autre piste envisagée : faciliter la propriété directe pour certains investisseurs étrangers qualifiés, en particulier pour des projets de grande ampleur ou si le montant d’investissement dépasse un certain seuil.

2. Visas longue durée et programmes spéciaux pour les investisseurs

• Le programme "Thailand Elite" propose des visas de résidence longue durée (jusqu’à 20 ans), avec des avantages pour les acheteurs immobiliers considérés comme "investisseurs importants" ou retraités aisés.

• De nouveaux "Smart Visas" ou "Long-Term Resident Visas" incluent des facilités pour les personnes investissant dans l’immobilier ou disposant de revenus élevés, avec moins de contraintes pour le renouvellement et l’installation en Thaïlande.

3. Incitations fiscales et facilités administratives

• La Thaïlande vient d’abandonner l’impôt sur le revenu étranger pour les résidents fiscaux (plus de 180 jours en Thaïlande), ce qui encourage les expatriés à rapatrier des fonds ou investir sans crainte d’une double imposition.

• Les frais de transfert immobilier, droits de timbre et taxes d’enregistrement sont régulièrement allégés, en particulier pour les acquisitions dans le neuf ou les achats supérieurs à un certain montant.

• L’État prévoit des démarches administratives simplifiées, des formalités plus rapides pour les étrangers et des aides à la gestion locative pour favoriser les investissements à but locatif.

4. Plans de soutien et garanties pour les grands investisseurs

• Pour les achats immobiliers dépassant certains montants (souvent plusieurs millions de bahts), il existe des avantages spécifiques : accès à des visas longue durée, assistance administrative spéciale, et parfois réduction de certains taxes.

• Les grands investisseurs peuvent bénéficier d’un accompagnement supplémentaire, avec des conseils, des services juridiques et même la possibilité d’acquérir des parts dans des projets innovants (Smart Cities, complexes de luxe, etc.).

En résumé

La Thaïlande multiplie les réformes pour attirer les capitaux étrangers : augmentation des quotas, facilitation de la résidence, fiscalité attractive et procédures simplifiées offrent un contexte unique pour les investisseurs internationaux, qu’ils visent l’achat de résidence, d’appartement locatif, ou l’investissement à grande échelle.Résumé

La crise immobilière en Thaïlande en 2025 ouvre de véritables opportunités pour les étrangers : baisse des prix, promotions inédites, réformes en faveur de l’investissement international... à condition de faire preuve de prudence, de s’informer sur la législation locale et de choisir des partenaires fiables pour chaque opération.

Fiscalité : la Thaïlande cesse de taxer certains revenus étrangers

Fin de la taxation des revenus étrangers rapatriés

• Exonération d’impôt : Les personnes résidant fiscalement en Thaïlande (c’est-à-dire plus de 180 jours par an dans le pays) ne sont plus imposées sur les revenus générés à l’étranger, à condition de transférer ces fonds en Thaïlande dans un délai précisé par la loi.

• Types de revenus concernés : Cela inclut les salaires, revenus d’investissements, retraites, dividendes, intérêts, revenus locatifs, plus-values mobilières ou immobilières, mais aussi les gains liés aux actifs numériques et aux cryptomonnaies si ces revenus ne sont pas générés localement.

• Objectif : Cette mesure vise à attirer davantage de capitaux internationaux, à encourager les expatriés à transférer leur patrimoine ou leur pension, et à dynamiser l’investissement immobilier et financier.

Précautions à connaître

• Exigence de résidence fiscale : Seuls les résidents (présence >180 jours/an) peuvent bénéficier pleinement de cette exonération. Les non-résidents restent soumis au régime fiscal classique.

• Délai de transfert : Les revenus doivent être rapatriés durant l’année fiscale en cours ; les revenus conservés à l’étranger trop longtemps pourraient ne pas bénéficier de l’exonération.

• Possibles exceptions : Certaines catégories de revenus ou situations particulières peuvent encore être concernées ou exclues ponctuellement (revenus d’activité exercée localement, entreprise de source thaïlandaise, etc.).

• Évolution de la législation : Comme la Thaïlande ajuste régulièrement sa fiscalité, il est impératif de consulter un fiscaliste ou avocat spécialisé pour chaque cas personnel afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Impact pour les expatriés et investisseurs

• Cette réforme est particulièrement attractive pour les retraités européens, investisseurs immobiliers ou financiers, entrepreneurs nomades et bénéficiaires de revenus passifs souhaitant vivre en Thaïlande sans double imposition sur leurs ressources étrangères.

• Elle favorise le rapatriement de fonds pour réaliser des achats immobiliers ou des investissements locaux avec une fiscalité fortement allégée.

En résumé :

La Thaïlande, en cessant de taxer la plupart des revenus étrangers pour ses résidents, s’impose comme l’une des destinations les plus attractives fiscalement de la région pour qui souhaite allier qualité de vie, climat tropical et optimisation fiscale. Il est toutefois crucial de valider au cas par cas l’application des règles à sa propre situation.

2025 marque une période propice pour les étrangers désireux d’investir ou de s’installer en Thaïlande : baisse des prix, procédures simplifiées, ouverture fiscale. Mais comme toujours, informez-vous, entourez-vous d’experts, et visez la prudence face aux mirages de la crise !

FAQ – Acheter, louer et investir dans l’immobilier en 2025

Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier en Thaïlande ou ailleurs ?

L’achat d’un bien immobilier passe par la recherche (via une agence immobilière ou en direct), la vérification foncière, la signature devant notaire, et le financement via un prêt immobilier ou un crédit immobilier adapté.

Comment évaluer le prix au mètre-carré avant d’acheter ?

Le prix au mètre-carré dépend de la localisation, du type de logement neuf ou ancien, des prestations et du marché local. Les agences immobilières et notaires fournissent des références fiables.

Quels avantages fiscaux avec la loi Pinel ou l’investissement locatif ?

La loi Pinel permet une défiscalisation sur un investissement locatif neuf destiné à la location, sous conditions de loyers et de revenus des locataires.

Comment financer un projet immobilier avec un emprunt ?

Le financement passe par un prêt immobilier ou un crédit immobilier. Les mensualités dépendent du taux, de la durée et de l’apport. Une SCI ou une société civile peuvent aussi porter l’emprunt.

Qu’est-ce que la nue-propriété dans l’immobilier locatif ?

La nue-propriété consiste à acheter un bien en dissociant l’usufruit (les loyers) et la propriété. C’est une stratégie patrimoniale pour optimiser votre patrimoine et réduire l’impôt sur les revenus fonciers.

Comment calculer la plus-value lors d’une revente ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, après déductions (frais, travaux). Elle est imposée selon le régime des plus-values foncières.

Immobilier neuf ou ancien : que choisir pour son patrimoine immobilier ?

L’immobilier neuf offre des garanties, la possibilité de défiscalisation (Pinel), et moins de travaux. L’ancien peut offrir un meilleur rendement locatif au mètre-carré.

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment diversifie-t-elle vos revenus fonciers ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir dans des biens gérés par une foncière et de percevoir des revenus fonciers sans gérer directement les locataires.